금융에 대한 이해는 현대 사회에서 필수적인 요소 중 하나입니다. 하지만 대부분의 사람들은 금융 용어에 대해 어려워하고 계실 텐데요. 이번 글에서는 LTV, DTI, DSR이라는 금융 용어에 대해 자세히 설명해 보는 시간을 가져보겠습니다.
LTV, DTI, DSR 무슨 뜻일까?
주택을 구입하거나 차량을 구입할 때 대출 없이 구입할 수야 있다면, 얼마나 좋을까요? 하지만 목돈이 없는 상황에서 필요한 주택을 구매하거나, 다른 이유와 상황으로 대출을 일으켜야 할 때 우리가 눈여겨봐야 할 단어들이 있습니다. LTV, DTI, DSR 차근차근 하나씩 살펴봅시다.
LTV (Loan-to-Value)
LTV는 대출 금액 대비 담보물의 가치 비율을 나타내는 지표입니다. 가령 집을 사기 위해서는 '주택담보대출'을 많이 이용합니다. 내가 살 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 건데 이때 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV(주택을 담보호 하는 대출비율)라고 합니다.
LTV 예)
예를 들어, 주택을 담보로 대출을 받는 경우를 생각해 보면, 주택의 가치가 1억 원이고 대출 금액이 8,000만 원인 경우, LTV는 80%가 됩니다. 이 경우, 대출 상환 위험이 높아지므로, LTV가 낮을수록 대출 심사에서 유리한 조건을 제공합니다. LTV가 높을수록 대출 상환 위험이 커지기 때문에, 대출 신청 시 담보물의 가치 대비 적절한 금액을 대출받는 것이 중요합니다.
DTI (Debt-to-Income)
DTI는 개인의 부채 대비 소득 비율을 나타내는 지표입니다. 즉, 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표입니다. 1년간 갚아야 할 주택대출의 원금+이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱해서 구하게 되는데, 일반적으로 DTI가 낮을 때 빚을 갚을 능력이 높다고 여겨집니다.
DTI 예
예를 들어, 개인의 월 소득이 500만 원이고 월 상환 부채가 200만 원인 경우, DTI는 40%가 됩니다. DTI가 높을수록 개인의 부채 상황이 심각해지므로, 대출 심사 시 DTI가 낮을수록 대출 한도가 높아집니다. 이는 개인의 신용도를 평가하는 데 중요한 지표 중 하나입니다.
DSR (Debt Service Ratio)
개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하게 되는데. 이때에는 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, *마이너스대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율(%)까지 대출을 승인해 줍니다.
*마이너스대출은 빌린 금액이 아닌 한도금액, 즉 사용할 수 있는 마이너스대출 한도 전체를 더해서 포함됩니다.
신용대출 필요하면 DSR
개인의 총 대출 금액이 1억 원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있기 때문입니다. 1년간 갚아야 된 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 넘어가게 대출받을 수 없습니다. (단, 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외됩니다)
연봉까지만 빌릴 수 있던 신용대출을 연봉의 2~ 3배까지 빌릴 수 있도록 허용해 주었지만, 사실상 필요한 돈이 1억 원 이상이라면 DSR 40% 내에서만 빌릴 수 있게 되는 겁니다. 상대적으로 소득이 적는 분들에게 불리한 제제입니다.
일시적으로 한도를 높이는 법: 연소득의 상승(사실상 의미가 없습니다.), 기 대출 상품을 대환(갈아타기) 대출을 이용해서 조금 더 긴 기간 내는 방식으로 상환 방식을 바꾸면 가능합니다만, 이는 곧 이자가 내려가더라도 이자의 총부담액이 커질 수밖에 없어서 조심하셔야 합니다.
DSR 예
예를 들어, 개인의 월 소득이 500만 원이고 월 상환 부채가 150만 원인 경우, DSR은 30%가 됩니다. DSR이 높을수록 개인의 부채 상황이 심각해지므로, 대출 심사 시 DSR이 낮을수록 대출 한도가 높아집니다. 또한, DSR은 개인이 매달 상환해야 하는 부채 대비 월 소득 비율을 나타내므로, 개인의 상환 능력을 평가하는 데 중요한 지표입니다.
세계적인 대출 규제등의 노력
세계 각국에서는 부채 비율을 관리하고, 부채 위험을 최소화하기 위해 다양한 정책을 시행하고 있습니다. 부채 비율이 높을수록, 개인이나 기업, 국가 모두 금융 위기에 노출될 가능성이 높아지기 때문입니다.
- 한국에서는 2018년 대출 규제 강화로 인해 LTV 규제가 시행되었으며, 대출 금액 대비 담보물 가치의 비율인 LTV를 제한하여 부동산 시장 안정성을 유지하고자 했습니다.
- 미국에서는 2014년부터 DTI 규제를 강화하여 대출 조건과 한도를 제한하는 등의 대출 규제가 시행되었습니다.
- 세계 각국에서는 개인의 부채 상황을 평가하기 위해 DSR을 활용하고 있습니다. 특히 금융 위기 이후에는 대출 규제가 강화되어 대출 심사 시 DSR을 보다 중요한 지표로 고려하고 있습니다.
- 유럽에서는 EU의 주택 대출 규제에 따라 DSR을 포함한 다양한 지표를 고려하여 대출 한도와 조건을 제한하고 있습니다.
마치며
금융 용어에 대한 이해는 개인의 금융 건강을 유지하는 데 매우 중요합니다. 이번 글에서는 LTV, DTI, DSR에 대해 간단히 설명하고, 각각의 지표가 왜 중요한지 예를 들어 설명하였으니, 대출 심사 등 금융 거래 시 이러한 지표를 적극 활용해 보시기 바랍니다. 이를 통해 개인의 금융 건강을 유지하고, 안정적인 금융 생활을 영위할 수 있습니다.
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